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  • Foto do escritorClayton Rodrigues

Ganho de capital - Cuidados na compra e venda de imóveis

Atualizado: 16 de ago. de 2022

Imposto de renda no ganho de capital – aplicação do fator de redução

Imóvel pode ser um dos melhores investimentos. Mas, é necessário saber que assim como em outras aplicações, existe a necessidade de apurar o imposto de renda sobre este ganho quando for alienado.


Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de alienação (venda, por exemplo) de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição (compra, por exemplo). As pessoas físicas que tiverem ganho de capital devem, em regra, apurar e pagar imposto de renda sobre eles. Se o lucro imobiliário chegar até a R$ 5 milhões, pagará 15% de imposto. A alíquota sobe para 17,5% sobre lucros de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, para 20% nos lucros de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e para 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões.


Se comprou um imóvel por R$ 800.000,00, investiu mais R$ 200.000,00 em benfeitorias e outros custos, e depois vendeu este imóvel por R$ 1.500.000,00. Neste caso, em tese, haveria um lucro de R$ 500.000,00 e sobre este valor base, deve ser recolhido o imposto de renda, cuja alíquota é de 15%. Ou seja, seria tributado em R$ 75.000,00.


Mas, é possível, observando a lei, pagar menos impostos em ganho de capital? Sim, mas depende do caso concreto, conforme abaixo.


Existem algumas hipóteses legais de dispensa ou de isenção. A exemplo, a Lei 11.196/2005 em seu art. 39 determina: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”. No mesmo sentido a Instrução Normativa RFB nº 2070 em seu artigo 2º, § 10, III. Também em caso de venda do único imóvel se seu valor não ultrapassar R$ 440mil, que, em ambos os casos, podem beneficiar apenas uma vez a cada 5 anos.


No entanto, existem outros benefícios legais que devem ser analisadas. Talvez um dos mais importantes seja a aplicação dos fatores de redução.


De acordo com a Lei 7.713/1988, seu art. 18 prevê que para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem, de acordo com a seguinte tabela: (Vide Lei 8.023, de 1990).


Todavia, além do acima exposto, de acordo com a data de aquisição do imóvel é possível a aplicação do Art. 40 da Lei 11.196/2005 (MP do bem).


Veja-se:


Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; (até novembro de 2005)

II - FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1º deste artigo será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei no 7.713, de 22 de dezembro de 1988.


Ou seja, com isso, haverá a aplicação para cada mês entre a data da aquisição e a data da venda:

- Para aquisições até 1969: redução de 100% no ganho de capital;

- Entre 1969 e 1988: redução de 5% ao ano no ganho de capital;

- De 1989 até 1995: sem fator de redução;

- De 1996 até 11/2005: redução de 0,50% ao mês;

- De 12/2005 até os dias de hoje: redução de 0,32% ao mês.


Importante ainda se atentar que todo o custo de aquisição pode ser abatido do ganho de capital.

A exemplo: ITCMD/ITBI, Emolumentos pagos aos cartórios, honorários, dispêndios com a construção, ampliação, reforma, os gastos como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem o valor da contribuição de melhoria, o laudêmio, os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., desde que comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual. O cálculo exato pode ser feito por meio do programa GCAP junto à Receita Federal do Brasil.


A informação foi útil para você? Deixe seu comentário e sugestão para o próximo tema a ser avaliado.


Clayton Rodrigues

Advogado sócio da Rodrigues & Pinho Advogados



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