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  • Foto do escritorClayton Rodrigues

REAJUSTE DO ALUGUEL

Atualizado: 2 de dez. de 2020

A locação de imóvel urbano é regida por lei especial - Lei 8.245/91. O valor do aluguel é de livre convenção pelas partes, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Também é de livre escolha das partes o índice que será utilizado para sua correção ou reajuste do valor, sendo o IGP-M e IPCA alguns dos mais adotados. Por ser prestação periódica, a lei proíbe seu reajuste em intervalo inferior a doze meses. Considerando o atual cenário econômico nacional, se percebe que em muitos contratos o locador, para incentivar a manutenção do locatário, tem deixado de corrigir o valor do aluguel, deixando de exercer seu direito, o que é plenamente possível, pois se trata de direito disponível. Exemplo: O contrato prevê duração de 36 meses, com reajuste a cada 12 meses. Ao final do primeiro ano o locador mantém o mesmo valor para o próximo período (13º ao 24º mês). Assim agindo, poderia o locador no futuro aplicar esta correção cumulada com a do período posterior? Em regra, não. Ocorre que, se não foi expressamente ressalvado este direito, a conduta do locador quando deixa de exigir a correção do aluguel gera no locatário a expectativa que não pode ser alterada no futuro. Boa parte da doutrina entende que a boa-fé objetiva (conduta) produz efeitos no tempo, efeitos positivos e negativos, ou seja, podem criar ou suprimir direitos, sob pena de quebra da confiança que adveio pela conduta das partes. Parte do pressuposto do dever das partes de agir com lealdade, respeito e probidade em relação às expectativas da parte adversa, da premissa da teoria dos atos próprios, baseada na necessidade de proteção das legítimas expectativas das partes. Assim, veda-se a prática de atitudes incoerentes pelos sujeitos da relação jurídica quando estas venham a romper a crença do outro sujeito da relação, o qual acreditava que os comportamentos anteriores seriam mantidos. No caso, se o locador deixa de exercer uma posição jurídica por um lapso de tempo, este não exercício gera a supressio. Esclarece-se que a lei não estipula quanto tempo seria necessário para que isso ocorra, dependendo de análise de cada caso. De outro lado, caso tenho ocorrido reajuste do aluguel em valor superior ao previsto no contrato, e se o locatário, sem o impugnar, paga este novo valor por certo tempo, de modo reiterado, aceitando-o ainda que tacitamente, faz incidir a chamada surrectio, e com isso, não poderá no futuro requerer a devolução do valor que pagou, ainda que acima do índice previsto inicialmente no contrato. Vale lembrar que a correção do aluguel mencionada é aquela prevista durante o prazo previsto para o contrato, pois se vencido este prazo, poderá ocorrer a reajuste de modo livre, não mais estando vinculado ao índice. Também importante esclarecer que não concordando o locatário com o novo valor estipulado pelo locador, poderá, não sendo o caso de arbitragem, ingressar com ação de consignação em pagamento e/ou revisional de aluguel (se vencido o prazo contratual), sob pena de aceitação tácita, o que poderá gerar a aplicação da surressio e/ou surrectio e venire contra factum proprium (ninguém pode comportar-se contra seus próprios atos).


Clayton Rodrigues

Sócio da Rodrigues e Pinho Advogados Associados. Aluno Especial do Mestrado em Direito Negocial pela Universidade Estadual de Londrina - UEL. Participante do projeto de pesquisa Regulação econômica no Brasil e a Constituição Federal de 1988: controles do e sobre o Estado em face da administração pública gerencial. Pós-graduado em Direito Constitucional pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná - PUC-PR. Advogado membro da Comissão de Direito Imobiliário de Urbanístico da OAB Londrina. Conselheiro do CRECI Paraná.

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