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Lavagem de dinheiro e sua prevenção na atividade imobiliária

Clayton Rodrigues

RODRIGUES, Clayton. Advogado sócio da Rodrigues & Pinho Advogados Associados. Aluno especial do Mestrado em Direito Negocial da UEL – Universidade Estadual de Londrina. Especialista em Direito Constitucional pela PUC-PR. Graduado em Direito pela UNIFIL. Membro da Comissão em Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina. Corretor de Imóveis e Conselheiro do CRECI-PR.



RESUMO

Muito se tem discorrido sobre o crime de lavagem de dinheiro, especialmente em razão das quase diárias revelações ocorridas no Brasil nos últimos tempos. De igual forma se observa que em muitos desses casos, grandes fortunas originadas no narcotráfico, corrupção, entre outros crimes, são empregados para aquisições de bens, entre eles bens imóveis, que depois são revendidos com significativo lucro, e até mesmo recolhido os pertinentes tributos sobre as operações (tal como o lucro imobiliário - IR), com a finalidade de aparentar legalidade que na realidade não existiu. Para combater tal prática delituosa, o Brasil, signatário de acordos internacionais, aprovou leis neste sentido, que exigem a cooperação de profissionais e empresas de diversos setores, inclusive para aqueles que operam o mercado imobiliário, impondo-lhe obrigações e mesmo sanções caso não sejam observadas. A lei também exige dos conselhos profissionais atuação com a finalidade de fiscalizar e, administrativamente, apenar seus inscritos que não observarem a legislação sobre lavagem de dinheiro. Noutro ponto, considerando a exigência da conduta preventiva, determina à estas pessoas um maior rigor no controle de suas atividades, arquivamento e remessa de dados, pelo que o chamado compliance passou a ser bastante recomendado. Deste modo, o presente artigo irá, sem esgotar a matéria, adentrar nos diversos aspectos acima mencionados, com o intento de contribuir com a disseminação das normas aqui analisadas.

Palavras-Chave: Lavagem de dinheiro; atividade imobiliária; compliance.


ABSTRACT

Much has been said about the money laundering crime, especially due to the almost daily revelations that have occurred in Brazil in recent times. Likewise, it is observed that in many of these cases, great fortunes arising from drug trafficking, corruption, among other crimes, are employed for the acquisition of property, including real estate, which is then resold for significant profit, and even collected the relevant taxes. on transactions (such as real estate income - IR), for the purpose of appearing legality that did not actually exist. To combat this criminal practice, Brazil, a signatory to international agreements, has passed laws in this sense, which require the cooperation of professionals and companies from various sectors, including those that operate the real estate market, imposing obligations and even sanctions if they are not. observed.

The law also requires professional councils to act to supervise and administratively punish their registrants who do not comply with money laundering legislation. In another regard, considering the requirement of preventive conduct, determines to these people a greater rigor in the control of their activities, archiving and sending of data, reason why the so-called compliance came to be highly recommended. Thus, this article will, without exhausting the subject, enter into the various aspects mentioned above, with the intention of contributing to the dissemination of the norms analyzed here.

Keywords: Money laundry; real estate activity; compliance.


1. INTRODUÇÃO

Com a globalização, foram em muito facilitadas as negociações em âmbito mundial, tanto as lícitas, como as ilícitas, de tal modo que um grande volume de dinheiro com origem nas várias espécies de crimes, tais como tráfico de drogas, corrupção e terrorismo, circulem entres países e até mesmo continentes sem muita dificuldade.

De acordo com a estimativa do Grupo de Ação Financeira Internacional (Gafi),[2] cerca de 30% dos ativos recuperados do crime organizado internacional são propriedades imobiliárias. E o motivo é a facilidade de um grande volume de dinheiro em uma única operação, além da possibilidade de lucro que esta negociação proporciona. Nesse contexto, afigura-se necessário refletir sobre sua aplicabilidade, com foco na prevenção na atividade imobiliária, uma das utilizadas para esta finalidade.

O crime de lavagem de dinheiro vem ganhando grande destaque na mídia brasileira e com as divulgações de algumas das operações contra o crime organizado, notou-se que após a angariação de recursos advindos de atividades ilícitas, ao menos parte destes valores foram utilizados para a aquisição de bens e posterior revenda destes com lucro, real ou mesmo fictício, como forma de lavagem de dinheiro.

Para evitar isso, muitas classes de profissionais e empresas que atuam neste mercado passaram a ter a obrigação de “auxiliar” o Estado na prevenção e descobrimento desta conduta delituosa, que está tipificada no art. 2º, I da Lei n. 8.137/90[3] (estabelece os crimes contra a ordem tributária) e art. 299 do Código Penal[4] (falsidade ideológica).

Com o advento da Lei n. 12.683/12, que alterou a Lei n. 9.613/98 (que trata dos crimes de lavagem de dinheiro), esta prática pode caracterizar crime de lavagem de dinheiro, já que pelas novas regras ocorreu uma ampliação dos crimes antecedentes, incluindo a sonegação fiscal.

Logo, tem-se como oportuna a análise do tema pela sua grande importância e alcance na sociedade, tendo em vista que seus efeitos se irradiam em muitas esferas, podendo atingir um imensurável número de pessoas.


2. DESENVOLVIMENTO


2.1. Lavagem de dinheiro – principais aspectos e evolução histórica

Entre as décadas de 1920 e 1930 surgiu nos Estados Unidos a expressão money laundering ou seja, lavagem de dinheiro. Esse nome foi dado em razão da prática adotada pelos gângsteres ao utilizarem lavanderias para disfarçar os ganhos financeiros de suas ilícitas atividades.

Segundo De Sanctis,[5] a priori, pode-se afirmar que a lavagem de dinheiro é entendida como um subterfúgio financeiro para deixar bens fora do alcance do Estado ou incorporá-los ao sistema financeiro legítimo, disfarçando-se a procedência delitiva da riqueza.[6]

Em outros termos, pode-se entender, simplesmente, que a lavagem de dinheiro é uma atividade pela qual se busca dissimular a procedência delitiva de bens ou produtos, dando-lhes aparência legítima.[7] Em virtude da grande rentabilidade das atividades ilícitas, especialmente aquelas ligadas ao tráfico de entorpecentes, a lavagem de dinheiro tornou-se uma das maiores preocupações, sendo que o termo foi judicialmente cunhado em 1982, a partir de um caso de apreensão de dinheiro da venda de cocaína colombiana.[8]

Embora no Brasil tenha-se convencionado a expressão ‘lavagem de dinheiro’, diferentes denominações foram adotas em outros países, tais como: nos Estados Unidos, usa-se money laundering; em Portugal, adotou-se ‘branqueamento de capitais’; na Espanha, blanqueo de capitales; na França e Suíça, utiliza-se o termo blanchiment d’argent; já na Alemanha, optou-se por Geldwach; na Itália, usa-se a expressão reciclaggio di denaro; no México, de encobrimento y operaciones com recursos de procedencia ilícita;[9] no Japão, denomina-se Shikin no sentaku; na Rússia, otmyvanige;[10] e, na Argentina, a figura pode ser vista como lavado de dinero.

Considerando a grande preocupação com seu uso pelas organizações criminosas, a lavagem de dinheiro ganhou atenção não somente em relação ao direito interno, mas também especial olhar do direito penal internacional, dada a transnacionalidade do delito,[11] já que em razão da globalização, a movimentação patrimonial comumente ocorre entre vários países.

Diante disto, foi firmado um compromisso internacional por ocasião da Convenção de Viena de 1988, a qual surgiu como a “convenção mãe” do direito penal internacional, e tinha como objetivo constituir uma primeira geração da lei da lavagem de dinheiro, que focou inicialmente suas atenções para o movimento crescente do tráfico de entorpecentes.

Nesta convenção, foram estabelecidos três tipos penais básicos de lavagem de dinheiro, os quais, de acordo com Kai Ambos,[12] seriam: i) o tipo de intenção, compreendido na conversão de objetos produzidos ilicitamente; ii) o tipo penal de ocultação, para encobrir a verdadeira natureza dos objetos; iii) e o tipo penal de aquisição ou posse, isto é, ter em posse ou utilizar frutos de procedência ilícita ou mesmo frutos já integrados ao sistema financeiro lícito.

Nesse contexto, em reação ao compromisso assumido perante a mencionada convenção, com fito de prevenir e reprimir determinadas atividades financeiras de procedência ilícita e buscando atender aos três tipos penais descritos por ambos, aqui no Brasil foi sancionada a Lei n. 9.613/98, que em seu artigo primeiro expressamente dispôs sobre o crime de lavagem de dinheiro: “Art. 1o Ocultar ou dissimular a natureza, origem, localização, disposição, movimentação ou propriedade de bens, direitos ou valores provenientes, direta ou indiretamente, de infração penal”.

Com a globalização, observa-se grande preocupação com os delitos financeiros e seus mecanismos de proteção na interligação dos mercados, em especial em relação à lavagem de capitais. Isso porque, a despeito das discussões sobre a natureza desse delito, na doutrina é consenso que tal conduta afeta a segurança patrimonial do sistema financeiro mundial como um todo, seja de forma direta ou indireta, já que o capital ilícito normalmente serve de base para a criminalidade antecedente, constituindo-se em verdadeiro risco para a justiça na atividade econômica global.


2.1.1. Síntese conclusiva

A lavagem de dinheiro é o método pelo qual alguém processa os ganhos obtidos em atividades ilícitas, buscando trazer para tais “frutos” a aparência de licitude. Diante da constatação de que a criminalidade organizada se utiliza das facilidades do sistema financeiro globalizado, ostentando assim o caráter transnacional, tal prática afeta a sociedade num todo, é em regra praticada por autores de difícil identificação, e, especialmente, mantém ou incentiva a prática de outros crimes (antecedentes), concluindo-se que uma das formas de combater determinados crimes seria criar meios pelos quais o aproveitamento do lucro originado das práticas ilícitas seja dificultado, e é o que se espera com a criminalização da lavagem de dinheiro.


2.2. Da lavagem de dinheiro e a legislação que regula a atividade imobiliária


A Lei n. 9.613/1998, alterada pela Lei n. 12.683/2012,[13] trouxe em seu bojo a relação das pessoas sujeitas ao mecanismo de controle e prevenção ao crime de lavagem de dinheiro, entre elas aquelas pessoas que atuam na atividade imobiliária, tais como corretores de imóveis e imobiliárias, entre outras que nesse setor atuem, ainda que apenas eventualmente.

Veja-se:

Art. 9o Sujeitam-se às obrigações referidas nos arts. 10 e 11 as pessoas físicas e jurídicas que tenham, em caráter permanente ou eventual, como atividade principal ou acessória, cumulativamente ou não:

I - a captação, intermediação e aplicação de recursos financeiros de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira;

(...)

VI - as sociedades que efetuem distribuição de dinheiro ou quaisquer bens móveis, imóveis, mercadorias, serviços, ou, ainda, concedam descontos na sua aquisição, mediante sorteio ou método assemelhado;

(...)

X - as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis;

(...)

XIV - as pessoas físicas ou jurídicas que prestem, mesmo que eventualmente, serviços de assessoria, consultoria, contadoria, auditoria, aconselhamento ou assistência, de qualquer natureza, em operações:

a) de compra e venda de imóveis, estabelecimentos comerciais ou industriais ou participações societárias de qualquer natureza;

(...)

e) financeiras, societárias ou imobiliárias; e (destaquei).

Já nos artigos seguintes a lei especifica procedimentos a serem observados por estas pessoas, dentre as quais a obrigação de informar às autoridades até mesmo a suspeita de atividade irregular, e, nada suspeito havendo, também têm o dever de periodicamente informar a não ocorrência de operação suspeita (art. 11, inciso III).

Note-se:

Art. 10. As pessoas referidas no art. 9º:

I - identificarão seus clientes e manterão cadastro atualizado, nos termos de instruções emanadas das autoridades competentes;

II - manterão registro de toda transação em moeda nacional ou estrangeira, títulos e valores mobiliários, títulos de crédito, metais, ou qualquer ativo passível de ser convertido em dinheiro, que ultrapassar limite fixado pela autoridade competente e nos termos de instruções por esta expedidas;

III - deverão adotar políticas, procedimentos e controles internos, compatíveis com seu porte e volume de operações, que lhes permitam atender ao disposto neste artigo e no art. 11, na forma disciplinada pelos órgãos competentes;

IV - deverão cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no órgão regulador ou fiscalizador e, na falta deste, no Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf), na forma e condições por eles estabelecidas;

V - deverão atender às requisições formuladas pelo Coaf na periodicidade, forma e condições por ele estabelecidas, cabendo-lhe preservar, nos termos da lei, o sigilo das informações prestadas.

§ 1º Na hipótese de o cliente constituir-se em pessoa jurídica, a identificação referida no inciso I deste artigo deverá abranger as pessoas físicas autorizadas a representá-la, bem como seus proprietários.

§ 2º Os cadastros e registros referidos nos incisos I e II deste artigo deverão ser conservados durante o período mínimo de cinco anos a partir do encerramento da conta ou da conclusão da transação, prazo este que poderá ser ampliado pela autoridade competente.

§ 3º O registro referido no inciso II deste artigo será efetuado também quando a pessoa física ou jurídica, seus entes ligados, houver realizado, em um mesmo mês-calendário, operações com uma mesma pessoa, conglomerado ou grupo que, em seu conjunto, ultrapassem o limite fixado pela autoridade competente.

(...)

Art. 11. As pessoas referidas no art. 9º:

I - dispensarão especial atenção às operações que, nos termos de instruções emanadas das autoridades competentes, possam constituir-se em sérios indícios dos crimes previstos nesta Lei, ou com eles relacionar-se;

II - deverão comunicar ao Coaf, abstendo-se de dar ciência de tal ato a qualquer pessoa, inclusive àquela à qual se refira a informação, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, a proposta ou realização:

a) de todas as transações referidas no inciso II do art. 10, acompanhadas da identificação de que trata o inciso I do mencionado artigo; e

b) das operações referidas no inciso I;

III - deverão comunicar ao órgão regulador ou fiscalizador da sua atividade ou, na sua falta, ao Coaf, na periodicidade, forma e condições por eles estabelecidas, a não ocorrência de propostas, transações ou operações passíveis de serem comunicadas nos termos do inciso II.

§ 1º As autoridades competentes, nas instruções referidas no inciso I deste artigo, elaborarão relação de operações que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados, ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar a hipótese nele prevista.

§ 2º As comunicações de boa-fé, feitas na forma prevista neste artigo, não acarretarão responsabilidade civil ou administrativa.

§ 3o O Coaf disponibilizará as comunicações recebidas com base no inciso II do caput aos respectivos órgãos responsáveis pela regulação ou fiscalização das pessoas a que se refere o art. 9o. (destaquei).

Considerando o contido na Lei n. 9.613/1998, o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, uma Unidade de Inteligência Financeira que tem por finalidade o disciplinamento, a aplicação de penas administrativas e o recebimento, exame e identificação das ocorrências suspeitas de atividades lavagem, sem prejuízo da competência de outros órgãos e entidades, editou a Resolução nº 15 em 28 de março de 2007 que assim dispõe:[14]

Art. 1º As pessoas arroladas no artigo 9º da Lei 9.613, de 3 de março de 1998 e que são reguladas pelo COAF deverão, adicionalmente às disposições das respectivas Resoluções, comunicar imediatamente ao COAF as operações realizadas ou os serviços prestados, ou as propostas para sua realização ou prestação, qualquer que seja o valor:

I - envolvendo Osama Bin Laden, membros da organização Al-Qaeda, membros do Talibã, outras pessoas, grupos, empresas ou entidades a eles associadas, conforme os Decretos nºs 3.267, de 30 de novembro de 1999, 3.755, de 19 de fevereiro de 2001, 4.150, de 6 de março de 2002, e 4.599, de 19 de fevereiro de 2003, que dispõem sobre a execução das Resoluções nºs 1.267, de 15 de outubro de 1999, 1.333, de 19 de dezembro de 2000, 1.390, de 16 de janeiro de 2002, e 1.455, de 17 de janeiro de 2003, respectivamente, todas do Conselho de Segurança das Nações Unidas, observado que a lista das pessoas e entidades está disponível no endereço eletrônico: http://www.un.org/sc/committees/1267/pdf/AQList.pdf;

II - envolvendo o antigo governo do Iraque ou de seus entes estatais, empresas ou agências situados fora do Iraque, bem como fundos ou outros ativos financeiros ou recursos econômicos que tenham sido retirados do Iraque ou adquiridos por Saddam Hussein ou por outros altos funcionários do antigo regime iraquiano e pelos membros mais próximos de suas famílias, incluindo entidades de propriedade ou controladas, direta ou indiretamente, por eles ou por pessoas que atuem em seu favor ou sob sua direção, conforme o Decreto nº 4.775, de 9 de julho de 2003, que dispõe sobre a execução da Resolução nº 1.483, de 22 de maio de 2003, do Conselho de Segurança das Nações Unidas, observado que a lista das pessoas e entidades está disponível no endereço eletrônico: http://www.un.org/Docs/sc/committees/IraqKuwait/IraqSanctions-CommEng.htm;

III - envolvendo as pessoas que perpetrem ou intentem perpetrar atos terroristas ou deles participem ou facilitem o seu cometimento, ou as entidades pertencentes ou controladas, direta ou indiretamente, por essas pessoas, bem como por pessoas e entidades atuando em seu nome ou sob seu comando, conforme o Decreto nº 3.976, de 18 de outubro de 2001, que dispõe sobre a execução da Resolução nº 1.373, de 28 de setembro de 2001, do Conselho de Segurança das Nações Unidas;

IV - que possam constituir-se em sérios indícios dos atos de financiamento ao terrorismo, previstos na Convenção Internacional para Supressão do Financiamento do Terrorismo, internalizada no ordenamento jurídico nacional por meio do Decreto nº 5.640, de 26 de dezembro de 2005;

V - que possam constituir-se em sérios indícios dos crimes previstos nos artigos 8º a 29 da Lei nº 7.170, de 14 de dezembro de 1983.

Art. 2º Às pessoas mencionadas no art. 1º, bem como aos seus administradores, quando pessoa jurídica, que deixarem de cumprir as obrigações desta Resolução serão aplicadas, cumulativamente ou não pelo COAF, as sanções previstas no art. 12 da Lei 9.613, de 1998, na forma do disposto no Decreto nº 2.799, de 1998, e na Portaria do Ministério de Estado da Fazenda nº 330, de 18 de dezembro de 1998.

Art. 3º Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 28 de março de 2007.

Como se nota, assim como os demais países que integram a Câmara de Comércio Internacional, considerando as circunstâncias, a fim de não se ver excluído do mercado global, como também por força da Convenção de Viena e a Convenção de Palermo, o Brasil aderiu ao controle das atividades financeiras no país como forma de prevenir e combater tais crimes, especialmente o narcotráfico, e aqueles com potencial capacidade de financiamento ao terrorismo, contrabando, sequestro, ocultação de bens, direitos e valores, corrupção, entre outros.

Diversas atividades estão submetidas à citada lei, dentre elas, as desenvolvidas no segmento imobiliário, especialmente na atuação dos corretores de imóveis e as empresas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, ainda que eventualmente.

O COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis e os CRECIs – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, autarquias federais, estão obrigados a controlar e fiscalizar para que a lei seja cumprida por seus inscritos.

Diante disso, surgiu a Resolução n. 1.336/2014 do COFECI[15] dispondo o seguinte:

Art. 1º – Com o objetivo de prevenir e combater os crimes de financiamento ao terrorismo, “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores, conforme estabelecido na Lei nº 9.613, de 03 de março de 1998, com suas subsequentes alterações, as pessoas físicas e jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória, deverão observar as disposições constantes da presente Resolução em todos os negócios e operações que realizarem, inclusive no caso de pessoas jurídicas, naqueles que envolverem a compra ou venda de bens móveis ou imóveis que integrem seu ativo.

Seção II – Do Cadastro no Sistema COFECI/CRECI

Art. 2º – As pessoas mencionadas no artigo 1º deverão cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado junto ao COFECI/CRECI, fornecendo as seguintes informações:

(...)

Art. 3º – As pessoas de que trata o art. 1º devem estabelecer e implementar política de prevenção à lavagem de dinheiro e financiamento do terrorismo compatível com seu volume de operações e, no caso das pessoas jurídicas, com seu porte, o qual deve abranger, no mínimo, procedimentos e controles destinados:

(...)

§ 1º – Em se tratando de pessoas jurídicas que possuam um quadro superior a 10 (dez) funcionários, a política mencionada no caput deve ser formalizada expressamente com aprovação pelo detentor de autoridade máxima de gestão, abrangendo, também, procedimentos para:

I – a seleção e o treinamento de empregados;

II – a disseminação do seu conteúdo ao quadro de pessoal por processos institucionalizados de caráter contínuo;

III – o monitoramento das atividades desenvolvidas pelos empregados; e,

IV – a prevenção de conflitos entre os interesses comerciais e empresariais e os mecanismos de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo.

§ 2º – Ficam abrangidas pelo disposto no parágrafo anterior, as pessoas jurídicas que mesmo possuindo quadro inferior a 10 (dez) funcionários, tenham faturamento anual igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ou venham a realizar cinco (05) ou mais transações imobiliárias por mês.

Art. 4º – As pessoas de que trata o art. 1º devem avaliar a existência de suspeição nas propostas e/ou operações de seus clientes, dispensando especial atenção àquelas incomuns ou que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, aos valores, à forma de realização, à finalidade, à complexidade, aos instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar sérios indícios dos crimes previstos na Lei nº 9.613/98, ou com eles se relacionarem.

Seção IV – Da Identificação dos Clientes e Manutenção de Cadastros

Art. 5º – Nas transações de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 as pessoas mencionadas no artigo 1º deverão identificar e manter em seus próprios arquivos cadastro atualizado de seus clientes e de todos os intervenientes em negócios imobiliários por elas realizados ou intermediados, tais como compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, assim como de procuradores, representantes legais, corretores, advogados ou qualquer outro participante no negócio, além de administradores ou controladores no caso de pessoa jurídica, contendo no mínimo, as seguintes informações:

(...)

§ 1º – O cadastro de que trata este artigo, referente a cliente pessoa jurídica:

I – constituída sob a forma de empresa de capital aberto deve abranger informações sobre as pessoas naturais autorizadas a representá-la, bem como seus controladores e administradores, contendo todos os dados definidos no inciso I do artigo 5º; e,

II – constituída sob forma diversa de empresa de capital aberto, deve abranger informações sobre as pessoas naturais autorizadas a representá-la, bem como a cadeia de participação societária, até alcançar a pessoa natural caracterizada como beneficiário final, com todos os dados definidos no inciso I do artigo 5º.

Art. 6º – Para a prestação dos serviços ou a realização das operações de que trata esta Resolução, as pessoas mencionadas no artigo 1º deverão:

a) assegurar-se de que as informações cadastrais do cliente estejam atualizadas no momento da realização do negócio, adotando procedimentos adicionais de verificação sempre que houver dúvida quanto à fidedignidade das informações constantes do cadastro ou quando houver suspeita da prática dos crimes previstos na Lei nº 9.613/98, ou de situações a eles relacionadas;

b) adotar medidas adequadas para compreenderem a composição acionária e a estrutura de controle dos clientes pessoas jurídicas, com o objetivo de identificar seu beneficiário final.

Parágrafo Único – Quando não for possível identificar o beneficiário final, especial atenção deve ser dispensada à transação, avaliando a conveniência de realizá-la, de forma a estabelecer ou manter a relação de negócio.

Seção V – Dos Registros das Transações

Art. 7º – As pessoas mencionadas no artigo 1º deverão manter em arquivo próprio, registro de toda transação imobiliária de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), que contenha, no mínimo, os seguintes dados:

I – identificação dos clientes e intervenientes na transação, na forma da Seção IV;

II – identificação do imóvel com a sua descrição e endereço completo, inclusive o Código de Endereçamento Postal (CEP), bem como o número da matrícula e data do registro no Ofício Predial.

III – identificação da transação imobiliária, nela incluída a data e o valor da transação, a forma de pagamento ou permuta, moeda utilizada, pagamento em espécie, por meio de cheque, por transferência bancária ou qualquer outro instrumento, consignando os respectivos dados essenciais bem como as condições de pagamento, à vista, a prazo ou mediante financiamento.

Parágrafo Único – Se o pagamento for efetuado por meio de cheque ou transferência bancária, deverão ser informados os bancos envolvidos, as respectivas agências, as contas correntes e o número do cheque.

Seção VI – Das comunicações ao COAF

Art. 8º – Independentemente de análise ou qualquer outra consideração, deverão ser comunicadas ao COAF, no prazo de vinte e quatro horas, abstendo-se de dar ciência aos clientes de tal ato:

I – qualquer transação ou proposta de transação que envolva o pagamento ou recebimento em espécie de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) ou o equivalente em moeda estrangeira, inclusive a compra ou venda de bens móveis ou imóveis que integrem o ativo das pessoas jurídicas mencionadas no artigo 1o;

II – qualquer das hipóteses previstas na Resolução COAF nº 15, de 28.3.2007.

Art. 9º – A proposta e/ou a realização de transações imobiliárias nas situações listadas a seguir podem configurar sérios indícios da ocorrência dos crimes previstos na Lei nº 9.613, de 1998, ou com eles se relacionarem, devendo ser analisadas com especial atenção pelas pessoas mencionadas no artigo 1º desta resolução e, se consideradas suspeitas, comunicadas ao COAF, aquelas:

I – com valores inferiores ao limite estabelecido no artigo 8º que, por sua habitualidade e forma, possam configurar artifício para burlar os registros e as comunicações acima referidas;

II – com aparente aumento ou diminuição injustificada do valor do imóvel;

III – cujo valor em contrato se mostre divergente da base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos – ITBI recolhido;

IV – incompatíveis com o patrimônio, a atividade principal desenvolvida ou a capacidade financeira presumida das partes;

V – nas quais os agentes atuem no sentido de induzir a não-manutenção dos registros da transação realizada;

VI – nas quais haja resistência na prestação das informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação;

VII – que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime;

VIII – cujo pagamento ou recebimento seja realizado por terceiros;

IX – cujo pagamento seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes) ou de diversas naturezas;

X – cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel;

XI – cujo pagamento tenha sido realizado por meio de transferências de recursos do exterior, em especial oriundos daqueles países ou dependências com tributação favorecida e regimes fiscais privilegiados, nos termos da regulamentação expedida pela Secretaria da Receita Federal, transações envolvendo pessoa jurídica domiciliada em jurisdições consideradas pelo Grupo de Ação contra a Lavagem de Dinheiro e o Financiamento do Terrorismo (GAFI) de alto risco ou com deficiências estratégicas de prevenção e combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo; e

XII – cujo pagamento ou recebimento envolva pessoa física ou jurídica estrangeira ou com domicílio/sede em outro país.

Parágrafo Único – As hipóteses elencadas não excluem a possibilidade de que outras operações com características distintas sejam consideradas suspeitas.

Art. 10 – As comunicações feitas de boa-fé, conforme previsto no § 2º do art. 11 da Lei nº 9.613/98, não acarretarão responsabilidade civil ou administrativa.

Art. 11 – As comunicações de que trata esta seção deverão ser encaminhadas ao COAF, por meio de formulário eletrônico disponível na página no endereço www.coaf.fazenda.gov.br, ou, na eventual impossibilidade de acesso, por qualquer outro meio que preserve o sigilo da informação.

Art. 12 – Caso não sejam identificadas durante o ano civil transações ou propostas a que se referem os artigos 8º, 9º e 12, as pessoas referidas no artigo 1º deverão declarar tal fato ao COFECI/CRECI, até o dia 31 de janeiro do ano seguinte.

Seção VII – Das Disposições Gerais e Finais

Art. 13 – Os cadastros e registros previstos nesta Resolução deverão ser conservados durante o período mínimo de cinco anos, a partir da data da conclusão da transação.

Art. 14 – As pessoas mencionadas no artigo 1º deverão atender, a qualquer tempo, às requisições de informações formuladas pelo COAF ou pelo Sistema COFECI/CRECI.

Parágrafo Único – As informações fornecidas ao COAF ou ao Sistema COFECI/CRECI serão classificadas como confidenciais nos termos do artigo 4o, inciso III, da Lei nº 12.527/11.

Art. 15 – As pessoas mencionadas no artigo 1º, bem como aos seus administradores, que deixarem de cumprir as obrigações desta Resolução, serão aplicadas cumulativamente ou não, pelo Sistema COFECI/CRECI, as sanções previstas no art. 12 da Lei nº 9.613/98, na forma do disposto no Decreto nº 2.799/98, e na Portaria nº 330, de 18 de dezembro de 1998, do Ministro de Estado da Fazenda, sem prejuízo da aplicação cumulativa das penas previstas na Lei nº 6.530/78 por infração ao Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326, de 25 de junho de 1992), às pessoas físicas e jurídicas inscritas nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis.

Logo, operações com valor igual ou superior à cem mil reais (art. 5º, caput da Resolução) devem ser mantidas em arquivo, por pelo menos cinco anos. Também, todas as pessoas físicas e jurídicas que exercem atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis estão obrigadas a manter, por cinco anos, cadastro de informações sobre as operações que realize e prestar ao Sistema COFECI-CRECI, ou ao COAF, se for o caso, as informações exigidas pela lei.

Da mesma forma, devem manter seus cadastros atualizados e fazer a Declaração de Inocorrência, junto ao Sistema COFECI-CRECI, conforme determina seu artigo 12 (em cumprimento ao disposto no inciso III do artigo 11 da lei 9.613), a declaração de não ocorrência de propostas, transações ou operações passíveis de serem comunicadas ao COAF deverão ser enviadas ao COFECI até 31 de janeiro do ano seguinte, relativas às transações do ano civil anterior.

Conforme se depreende pelo contido no relatório de atividades COAF 2018, publicado em março de 2019,[16] percebe-se que só no ano de 2018 o COFECI repassou o total de 677 comunicações ao COAF.

Veja-se o quadro abaixo:

De acordo com o COAF, todas as comunicações recebidas e análises realizadas são armazenadas no SISCOAF – Sistema de Controle de Atividades Financeiras, o que possibilita a construção de uma base de dados com volume crescente de informações, utilizadas como subsídios para a realização das análises subsequentes.

Na análise individualizada, o conteúdo das comunicações recebidas é avaliado e relacionado com outras informações disponíveis. Além da base de dados do SISCOAF, são utilizadas outras fontes de informações, tais como: Rede Infoseg (base de inquéritos), Cadastro de Pessoas Físicas (CPF), Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), Declaração de Operações Imobiliárias (DOI), Cadastro Nacional de Informações Sociais (CNIS), Cadastro de Pessoas Expostas Politicamente (Cadastro de PEPs), Prestação de Contas Eleitorais do TSE, Cadastro Nacional de Empresas (CNE), Base de Grandes Devedores da União, Bases do Tribunal Superior Eleitoral, Declaração de Porte de Valores (e-DPV). A maioria dessas bases de dados está integrada ao SISCOAF.

Além das autoridades nacionais, o COAF realiza intercâmbio de informações com as Unidades de Inteligência Financeira (UIF) integrantes do Grupo de Egmont (foro internacional que tem como objetivo estimular a cooperação para a rápida troca de informações entre as UIF dos diversos países membros). Para tanto, a Unidade de Inteligência Financeira deve estar autorizada por lei a trocar informações de inteligência financeira com as congêneres estrangeiras e possuir salvaguardas adequadas, incluindo disposições de confidencialidade, a fim de assegurar que as trocas de informações estejam de acordo com os princípios fundamentais, nacionais e internacionais, e em conformidade com as suas obrigações em matéria de proteção do sigilo do dado ou informação. As informações trocadas entre as UIF não podem ser divulgadas sem o consentimento prévio e formal da UIF requerida.[17]

Ainda segundo o COAF, foi de 346 o número de intercâmbios realizados com outras UIF, em 2018, via Rede Egmont (rede informatizada utilizada para a troca de informações entre as UIF integrantes do Grupo de Egmont).

Após pesquisa sobre alguns supostos casos de lavagem de dinheiro envolvendo a atividade imobiliária, cita-se abaixo alguns exemplos:

O Senhor “T”, estrangeiro e natural do país “W”, é preso no País após tentar comprar imóvel avaliado em aproximadamente USD 350.000, com pagamento a ser feito à vista e em espécie. As investigações conduzidas pelos órgãos de persecução levam à conclusão de que o Senhor “T” é traficante de drogas e haveria pertencido a uma importante organização criminosa internacional, já extinta. Com o desmantelamento da organização criminosa, grande volume do dinheiro oriundo do narcotráfico ficou nas mãos de vários remanescentes do grupo, dentre os quais o Senhor “T”. Desse modo, haveria necessidade urgente de que esse dinheiro ilícito fosse aplicado em outros países para dar-lhe aparência de lícito. Assim, o dinheiro estrangeiro em espécie é transportado para o Brasil através da fronteira e segue, de barco e camuflado entre peixes, de uma pequena cidade fronteiriça para a capital mais próxima. Entre os envolvidos no esquema do Senhor “T”, há um receptador de dinheiro na região fronteiriça, o Senhor “U”, e o dono do barco, o Senhor “V”, que recebem comissão. Para legalizar a moeda estrangeira que entra ilegalmente no Brasil pela fronteira, é feita solicitação de transferência internacional de uma conta em um banco no País “E” para agência bancária no Brasil, transferência essa que é comunicada ao Banco Central do Brasil. O documento referente à transferência programada é enviado por “F”, representante do Senhor “T”, ao Senhor “U”. No entanto, a transferência não chega a se efetivar, já que, antes que seja realizada a conversão para a moeda nacional (câmbio) e efetuado o depósito na conta do Senhor “U”, o Senhor “T” telefona para seu agente no exterior e determina que a remessa seja estornada. Assim, o Senhor “U”, que está com o dinheiro transportado pela fronteira, deposita-o em suas contas bancárias e, para justificar a posse do dinheiro ilícito, o cúmplice brasileiro tinha o documento que comprovava a transferência inicialmente autorizada, inclusive registrada no Banco Central. O Senhor “T” operava com a conivência dos gerentes dos bancos utilizados nas transações, que ganhavam para tanto suas respectivas comissões. O dinheiro que o Senhor “T” conseguiu legalizar por meio do esquema é aplicado em imóveis registrados em nome de brasileiros envolvidos no esquema.[18]

Outra prática utilizada para a prática do crime de lavagem de dinheiro é tratada como “reverse flips”, consiste na simulação de valorização ou de lucro a partir da venda de bens móveis ou imóveis. Por essa técnica, o agente que pretende lavar o montante oriundo de crime adquirindo bens (como imóveis) por um determinado valor, mas formalmente declara haver pago uma quantia inferior. Posteriormente, o agente vende esses bens pelo mesmo valor que adquiriu, agora declarando o valor real. Com isso, a diferença entre o que declarou que pagou e o que obteve posteriormente com a venda será aparentemente o lucro[19]. Além disso, pode o lavador adquirir o bem (no valor de mercado ou subvalorizado) e revendê-lo por preço supervalorizado para uma offshore (empresa localizada em paraíso fiscal) que seja do seu controle. Com essa operação, confere aparência de lucro ao negócio, além de internalizar recursos ilícitos no país.[20]

Outra forma corriqueiramente utilizada para ocultar o real beneficiário do imóvel é a aquisição do bem a partir de empresas vinculadas a paraísos fiscais que, apesar de possuírem CNPJ brasileiro, são controladas por empresas registradas internacionalmente em processos pouco transparentes – conhecidas como offshore. Em um levantamento feito pela ONG Transparência Internacional, 236 empresas registradas no Estado de São Paulo, e vinculadas a jurisdições pouco transparentes, possuem juntas um patrimônio de 3.452 imóveis que equivalem a um território de 7.400 campos de futebol e têm valor venal de R$ 8,6 bilhões.[21]

A utilização do dinheiro advindo de atos ilícitos na economia lícita oculta a origem criminosa dos valores e a própria prática do crime antecedente. Dessa forma, ao invés de prevenir ou penalizar apenas o crime em si (ex. o tráfico de drogas, inicialmente), pensou-se ser mais eficaz combater a dissimulação da origem do lucro auferido por essa conduta delitiva. Logo a tipificação da lavagem de dinheiro atua como acessória das políticas de prevenção dos delitos antecedentes.

Claro que estes acima citados são apenas alguns dos possíveis exemplos, pois quando o assunto é ilícito, certamente não falta criatividade.

2.2.1. Síntese conclusiva

Como se nota, o principal objetivo dos diplomas acimas mencionados é dar contribuição ao combate ao crime organizado em nível transnacional, na medida que a lei penal pretende punir não apenas a cogitação (p. ex. art. 288), o próprio crime (p. ex. tráfico de drogas) mas também, o lucro com o crime (lavagem de dinheiro propriamente dito), desestimulando o seu cometimento por meio da incriminação da inserção desse lucro na economia legalizada, e assim punindo o ato de esconder ou dissimular a fonte do dinheiro sujo movimentado.

2.3. Posição dos tribunais e doutrina

Por certo, este trabalho não esgotará o tema abordado, bem como, seguramente encontrar-se-á nos tribunais as mais variadas decisões sobre lavagem de dinheiro, especialmente diante do livre convencimento do julgador (desde que fundamentada) em aplicar a lei ao caso concreto.

Antes, importante também registrar o que não se considera lavagem de dinheiro, e para isto, De Sanctis[22] esclarece:

Na lavagem de dinheiro a punição somente se justifica quando a conduta não seja desdobramento natural do delito antecedente, uma vez que a punição somente se legitima ao se verificar modo peculiar e eficiente de dificultar a punição do Estado. Exige-se uma conduta (ação ou omissão) voltada especificamente à “lavagem”. Haverá, assim, tão-só a prática do crime precedente quando a conduta de lavagem for considerada uma utilização ou um aproveitamento normal das vantagens ilicitamente obtidas. Do contrário, haveria verdadeiro bis in idem e punição inadequada do autor do fato antecedente por delito de Lavagem de Dinheiro. Com isso, ficariam afastadas desta infração penal as condutas de guardar dinheiro em colchão, subornar testemunhas para se conseguir álibi etc.

No mesmo sentido ensina Pitombo[23] em sua doutrina:

Ao penalista incumbe distinguir as condutas voltadas a conseguir proveito do crime daquelas destinadas a ocultar e dissimular a origem ilícita dos bens. Pois, muito embora o produto da lavagem de dinheiro seja proveito do crime antecedente, nem todo comportamento econômico do delinquente que dá causa a proveito da infração penal anterior constitui o crime de lavagem de dinheiro. Posterior à consumação da infração penal antecedente, pode ser post factum não punível. Mero exaurimento, ligado ao crime prévio por causalidade material, representando a obtenção do resultado pelo agente. Cuida-se de ato que complementa a ação típica principal cuja punição o absorve. Pense-se, por hipótese, no agente que compra bem imóvel, depois de obter vantagem indevida, mediante a prática do crime de corrupção passiva (art. 317 do CP). O agente registra a propriedade no próprio nome e reside no local. Impossível vislumbrar o enquadramento do fato à previsão do art. 1º da Lei 9.613/1998, por razões, objetivas ou subjetivas, clarividentes.

No STJ – Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento da Ação Penal nº 458/SP,[24] o Ministro Gilson Dipp afirmou:

Assiste razão ao Em. Relator quando afirma, com suporte doutrinário, que o mero proveito econômico do produto do crime não configura lavagem de dinheiro, que requer a prática das condutas de ocultar ou dissimular. Assim, não há que se falar em lavagem de dinheiro se, com o produto do crime, o agente se limita a depositar o dinheiro em conta de sua própria titularidade, paga contas ou consome os valores em viagens ou restaurantes.

Ou seja, o bem jurídico (lavagem de dinheiro) não se confunde com a agressão já operada pelo delito anterior, a não ser que se considere que a lavagem de capitais agrida o mesmo bem jurídico do crime precedente.

A tipicidade objetiva da ocultação começa precisamente na utilização de manobras para a ocultação da origem do lucro ilegal, momento este que deverá obrigatoriamente coincidir com o início de uma agressão ao bem jurídico do crime de lavagem de dinheiro. Deste modo, é autônomo e independe do crime que o precede, sob pena da ocorrência do bis in idem, o que é vedado.

Noutro ponto, quanto aos imóveis, só é possível haver a alienação se houver vendedor e comprador, e, provada a origem ilícita dos recursos utilizados na aquisição bem, qual seria a responsabilidade do vendedor do imóvel que desconhecia tal fato (terceiro de boa-fé)?

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região – TRF4, ao analisar o tema, destaca os efeitos secundários da condenação, especialmente a perda em favor da União dos bens auferidos como produto ou proveito do crime, ressalvando, expressamente, o direito do lesado ou terceiro de boa-fé:

EMENTA: PENAL E PROCESSO PENAL. OPERAÇÃO OURO BRANCO. LAVAGEM DE DINHEIRO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SEQUESTRO DE BEM IMÓVEL. TERCEIRO DE BOA-FÉ. LICITUDE DOS RECURSOS EMPREGADOS NO PAGAMENTO. ONEROSIDADE DA TRANSAÇÃO. COMPROVAÇÃO. CONSTRIÇÃO PATRIMONIAL. CANCELAMENTO. 1. A constrição patrimonial de sequestro visa à indisponibilidade de bens móveis e imóveis adquiridos pelo indiciado ou réu com proventos da infração, ainda que já tenham sido transferidos a terceiros (Art.125 do CPP), bastando, para a sua decretação, a existência de indícios veementes da proveniência ilícita dos bens, consoante art. 132 do mesmo regramento legal. 2. Noutro quadrante, o estatuto repressivo, ao destacar os efeitos secundários da condenação, especialmente a perda em favor da União dos bens auferidos como produto ou proveito do crime, ressalvou, expressamente, o direito do lesado ou terceiro de boa-fé (Art. 91, II, CP), bem assim o art. 7º, I, da Lei 9.613/98, condição que lograram êxito os embargantes demonstrar, através da prova amealhada no feito. 3. Caso em que os elementos constantes nos autos comprovaram que os embargantes não possuíam vinculação com o crime denunciado, sequer tendo sido aludidos pelo órgão acusador como possíveis partícipes do delito de lavagem de dinheiro, na condição de "laranjas". 4. Prova documental que autoriza a conclusão acerca da boa-fé dos embargantes, da efetiva propriedade do bem reclamado, e da licitude dos recursos empregados na aquisição do imóvel, de modo que não subsistem motivos para que seja mantida a constrição patrimonial do bem. 5. Sequestro e arresto cancelados. (TRF4, ACR 5054178-15.2017.4.04.7000, SÉTIMA TURMA, Relatora CLÁUDIA CRISTINA CRISTOFANI, juntado aos autos em 15/02/2019).[25] (Grifo nosso).

EMENTA: PENAL. APELAÇÃO CRIMINAL. INCIDENTE DE RESTITUIÇÃO DE COISAS APREENDIDAS. LEVANTAMENTE DE SEQUESTRO INCIDENTE SOBRE BEM IMÓVEL. PROPRIEDADE DO BEM COMPROVADA. BOA FÉ DOS APELANTES DEMONSTRADA. 1. A restituição de coisas apreendidas no curso de inquérito ou de ação penal condiciona-se a três requisitos: demonstração cabal da propriedade do bem pelo requerente (artigo 120, caput, do CPP); ausência de interesse no curso do inquérito ou da instrução judicial na manutenção da apreensão (artigo 118 do CPP); e não estar o bem sujeito à pena de perdimento (artigo 91, inciso II, do CP). 2. Não sendo caso de necessidade de justificar a licitude dos recursos que supostamente teriam sido utilizados para aquisição do imóvel sequestrado, e estando devidamente comprovada propriedade do bem pelos apelantes, bem como sua boa-fé, e ante a inexistência de relação destes com o fato criminoso apurado na origem, impõe-se o deferimento do pedido de restituição do imóvel. 3. Apelação provida. (TRF4, ACR 5010625-78.2018.4.04.7000, SÉTIMA TURMA, Relator para Acórdão LUIZ CARLOS CANALLI, juntado aos autos em 24/04/2019).[26] (Grifo nosso).

Deste modo, havendo prova da boa-fé da parte alienante do imóvel em relação jurídica tida com o infrator, deverá ser-lhe garantida a propriedade do bem.

Marco Antônio Barros,[27] leciona que:

A lavagem de capitais é produto da inteligência humana. Ela não surgiu do acaso, mas foi e tem sido habitualmente arquitetada em toda parte do mundo. A bem da verdade, é milenar o costume utilizado por criminosos no emprego dos mais variados mecanismos para dar aparência lícita ao patrimônio constituído de bens e capitais obtidos por ação delituosa. Trata-se de uma consequência criminológica caracterizada do avanço da criminalidade em múltiplas áreas.

Algumas operações de lavagem de dinheiro, “justificam” a existência de negócios empresariais chamadas de nonsense. Ou seja, que não fazem sentido na ótica comercial, pois dão prejuízo e mesmo assim continuam sendo explorados, ou preferem aparentar e declarar mais renda do que efetivamente perceberam em um empreendimento, mesmo que com isso recolham mais tributos.

2.3.1 Síntese conclusiva

Como se nota, são muitas as possibilidades da ocorrência e utilização da lavagem de dinheiro, sendo de grande importância que as pessoas atuem nestes segmentos enumerados pela lei, como é caso dos corretores de imóveis e imobiliárias, “auxiliem” ao Estado para evitar ou minimizar as ilicitudes, justificando-se as tipificações trazidas no ordenamento. Doutro lado, registra-se que esse “auxílio” não é uma faculdade, mas um dever imposto pela lei, sendo assim necessário maior disseminação na sociedade não apenas sobre a ilicitude da conduta, mas também das várias formas que ocorrem, e mesmo sem esgotar os exemplos, podem ao menos mitigar sua ocorrência diante do conhecimento prévio pelos profissionais e empresas, especialmente aquelas menos dotadas de informações ou assessorias, possibilitando adotarem medidas preventivas.

2.4. Compliance

Ter um programa de compliance na governança das empresas que atuam na atividade imobiliária pode ajudar a conduzir o negócio com mais qualidade e em conformidade com a legislação, especialmente para atender à política de prevenção à lavagem de dinheiro.

Giovanni[28] explica que o termo compliance – sem tradução correspondente para o português – é oriundo do inglês “to comply”, tendo o significado de “cumprir, satisfazer ou realizar uma ação imposta”. Ainda segundo o autor, a expressão compliance se refere “ao cumprimento rigoroso das regras e das leis, quer sejam dentro ou fora das empresas”.

No âmbito corporativo, pode-se dizer que o compliance está relacionado a “estar em conformidade com as leis e regulamentos internos e externos à organização”, o que vai muito além do simples atendimento à legislação, e se traduz na busca de consonância com princípios da empresa, como os de ética e de transparência. Para além disso, ao conceituar o termo compliance, Bottini[29] acrescenta a implementação de procedimentos para assegurar a “aplicação de sanções disciplinares diante de atos falhos ou de má-fé”, ao lado do “cumprimento das normas reguladoras de determinado setor” e do “monitoramento constante para assegurar seu cumprimento”.

No Brasil, a expressão tem ganhado visibilidade não apenas na mídia, mas também no meio acadêmico e na advocacia, principalmente a partir da Lei nº 12.843/2013[30] (Lei Anticorrupção), que determina a existência de mecanismos e procedimentos internos de integridade no âmbito da pessoa jurídica como um fator a ser considerado na aplicação de sanções administrativas pela prática de atos de corrupção.

No entanto, foi a partir do advento da Lei de Lavagem de Dinheiro, Lei nº 9.613/1998, que os operadores do direito pátrio passaram analisar o termo compliance com mais profundidade. Afinal, aquele ato normativo estabeleceu, para certas pessoas a ele sujeitas, “o dever de criação de sistema de identificação e manutenção dos registros (art. 10) e o dever de comunicação de operações às autoridades financeiras (art. 11) e a derivada previsão de responsabilidade administrativa pelo descumprimento dos deveres (art. 12)”.[31]

Conforme observa Saavedra,[32] “na verdade, no Brasil, a Lei de Lavagem de Dinheiro é uma das leis precursoras, que há mais tempo trata de compliance”. Segundo o autor, esses “deveres de compliance” estão basicamente elencados nos artigos 10 e 11 do referido diploma e podem ser resumidos e sistematizados em quatro deveres, quais sejam: “1) identificar e cadastrar clientes; 2) registrar operações; 3) prestar informações requisitadas pelas autoridades financeiras; e, principalmente, 4) comunicar, independentemente de provocação pelas autoridades, a prática de operações suspeitas de lavagem de dinheiro ou simplesmente valor elevado”.

Pode-se dizer que a previsão legal desses “deveres de compliance” decorre, em grande medida, dos documentos internacionais dos quais o Brasil se tornou signatário, como a Convenção de Palermo, que determina, em seu artigo 7º, “a”, que cada Estado-Parte:

a) Instituirá um regime interno completo de regulamentação e controle dos bancos e instituições financeiras não bancárias e, quando se justifique, de outros organismos especialmente susceptíveis de serem utilizados para a lavagem de dinheiro, dentro dos limites da sua competência, a fim de prevenir e detectar qualquer forma de lavagem de dinheiro, sendo nesse regime enfatizados os requisitos relativos à identificação do cliente, ao registro das operações e à denúncia de operações suspeitas;

Cumpre esclarecer que, além de regulamentar a atividade das pessoas físicas e jurídicas sujeitas aos “deveres de compliance”, também cabe aos órgãos reguladores e de supervisão (COFECI e CRECIs) impor penalidades administrativas pelo descumprimento de tais obrigações.

Nesse aspecto, no caso de descumprimento das obrigações administrativas, o artigo 12 da Lei de Lavagem de Dinheiro estabelece que às pessoas físicas e jurídicas elencadas no artigo 9º e aos seus administradores poderão ser aplicadas, cumulativamente ou não, as seguintes sanções por meio da instauração de processo administrativo:

(i) advertência;

(ii) multa pecuniária;

(iii) inabilitação temporária, pelo prazo de até 10 (dez) anos, para o exercício do cargo de administrador das pessoas jurídicas referidas no artigo 9º; e

(iv) cassação ou suspensão da autorização para o exercício de atividade, operação ou funcionamento.

Importante ressaltar que todas essas penalidades são de ordem administrativa, não prevendo a Lei de Lavagem de Dinheiro qualquer sanção criminal pelo descumprimento dos “deveres de compliance” pela pessoa obrigada. Isso, no entanto, não afasta a possibilidade de haver eventual implicação de responsabilidade de ordem penal à pessoa física pelo não cumprimento desses deveres. Em outras palavras, é possível a responsabilização a título de lavagem de dinheiro pela falha no cumprimento normativo, o que ainda vem sendo bastante questionado e discutido na doutrina pátria, sobretudo a partir do julgamento da Ação Penal nº 470 pelo Supremo Tribunal Federal - STF.

2.4.1. Síntese conclusiva

A utilização do compliance como mecanismo para atender às políticas de prevenção à lavagem de dinheiro são eficazes para mitigar o risco do dinheiro oriundo de atividades ilícitas, desestimulando, assim, a própria prática das infrações penais, bem como resguardando os profissionais e empresas que atuam na atividade imobiliária.

3. CONCLUSÕES

Ao longo das investigações e desenvolvimento deste artigo, foram extraídas as seguintes conclusões:

A lavagem de dinheiro é o método pelo qual alguém processa os ganhos obtidos em atividades ilícitas, buscando trazer para tais “frutos” a aparência de licitude. Diante da constatação de que a criminalidade organizada se utiliza das facilidades do sistema financeiro globalizado, ostentando assim o caráter transnacional, tal prática afeta a sociedade num todo, é em regra praticada por autores de difícil identificação, e, especialmente, mantém ou incentiva a prática de outros crimes (antecedentes). Tem-se que uma das formas de combater determinados crimes seria criar meios pelos quais o aproveitamento do lucro originado das práticas ilícitas seja dificultado, e é o que se espera com a tipificação do crime de lavagem de dinheiro.

Como se nota, o principal objetivo é contribuir com combate ao crime organizado, na medida que a lei penal pretende punir não apenas ao crime base (ou antecedente), mas também, o lucro com o crime (lavagem de dinheiro propriamente dito), desestimulando o seu cometimento por meio da incriminação da inserção desse lucro na economia legalizada, e assim punindo o ato de esconder ou dissimular a fonte do dinheiro sujo movimentado.

São muitas as possibilidades da ocorrência e utilização da lavagem de dinheiro, sendo de grande importância que as pessoas de atuam nestes segmentos enumerados pela lei, como é caso dos corretores de imóveis e imobiliárias, “auxiliem” ao Estado para evitar ou ao menos mitigá-lo, justificando-se as tipificações trazidas no ordenamento. Ademais, esse “auxílio” não é uma mera faculdade, mas um dever imposto pela lei, sendo assim necessário maior disseminação na sociedade não apenas sobre a ilicitude da conduta, mas também das várias formas que ocorrem, e mesmo sem esgotar os exemplos, podem com isso ao menos mitigar sua ocorrência diante do conhecimento prévio pelos profissionais e empresas, especialmente aquelas menos dotadas de informações ou assessorias, possibilitando adotarem medidas preventivas.

Já a utilização do compliance como mecanismo para atender às políticas de prevenção à lavagem de dinheiro pode ser eficaz para mitigar o risco de transacionar dinheiro oriundo de atividades ilícitas, desestimulando, assim, a própria prática das infrações penais antecedentes, bem como resguardando os profissionais e empresas que arduamente laboram no setor imobiliário.

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STJ. APn 458 SP 2001/0060030-7, Relator: Ministro Gilson Dipp. DJe 18.12.2009. JusBrasil, 2009. Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/8634056/acao-penal-apn-458-sp-2001-0060030-7-stj. Acesso em 30.07.2019.

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[1] RODRIGUES, Clayton. Advogado sócio da Rodrigues & Pinho Advogados Associados. Aluno especial do Mestrado em Direito Negocial da UEL – Universidade Estadual de Londrina. Especialista em Direito Constitucional pela PUC-PR. Graduado em Direito pela UNIFIL. Membro da Comissão em Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina. Corretor de Imóveis e Conselheiro do CRECI-PR.


[2]PAINEL URBANO. Lavagem de dinheiro no mercado imobiliário. Publicado em 30 de março de 2018. Disponível em: http://painelurbano.com/lavagem-de-dinheiro-no-mercado-imobiliario/. Acesso em 14.08.2019.


[3]BRASIL. Lei nº 8.137, de 27 de dezembro de 1990. Define crimes contra a ordem tributária, econômica e contra as relações de consumo, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8137.htm. Acesso em 01.08.2019.


[4]BRASIL. Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940. Código Penal. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2848compilado.htm. Acesso em 01.08.2019.


[5]A priori, pois, segundo De Sanctis, essa definição seria muito simplória para a conceituação do instituto sem expor todas as suas formas, ou melhor, fases. Confira-se o trecho da crítica: One could indeed simply define money laundering as a procedure whereby one transforms goods acquired through unlawful acts into apparently legal goods. However, overriding considerations of legality and legal security do not permit us to make use of such a simple definition. In: DE SANCTIS, Fausto Martin. Money laundering through art: a criminal justice perspective. New York: Springer. 2013, p. 10.


[6]BAJO FERNÁNDEZ, Miguel; BACIGALUPO, Silvina. Política criminal y blanqueo de capitales. Madrid: Marcial Pons, 2009, p. 13.


[7]BRANDÃO, Nuno. Branqueamento de capitais: o sistema comunitário de prevenção. Coimbra: Coimbra Editora, 2002, p. 15.


[8]Cumpre mencionar que, no cenário mundial, quanto ao aspecto criminal, de acordo com Cervini, nessa época, já se tinha notícia da primeira lei que criminalizou a lavagem de dinheiro, cujo surgimento ocorreu na Itália, através do “decreto-legge” n. 59, convertido em lei em 18 de maio de 1978 pela lei 191, que criou o artigo “648- bis”. In: CERVINI, Raúl; OLIVEIRA, William Terra de; GOMES, Luiz Flávio. Lei de lavagem de capitais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 194.


[9]CALLEGARI, André Luís; WEBWR, Ariel Barazzetti. Lavagem de dinheiro. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2017. p. 8-9.


[10]PRADO, Luís Regis. Direito penal econômico. 6. ed., rev. e atual. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014. p. 363.


[11]AMBOS, Kai. Lavagem de dinheiro e direito penal. Tradução de Pablo Rodrigo Alflen da Silva. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris Editor. 2007, p. 15.


[12]AMBOS, Kai. Op, cit., p. 17.


[13]BRASIL. Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998. Dispõe sobre os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos previstos nesta Lei; cria o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9613.htm. Acesso em 30 de julho de 2019.


[14]Ministério da Economia. Resolução nº 15, de 28 de março de 2007. Dispõe sobre os procedimentos a serem observados pelas pessoas físicas e jurídicas reguladas pelo COAF, em decorrência do contido no § 1º do art. 14 da Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998, relativamente a operações ou propostas de operações ligadas ao terrorismo ou seu financiamento. Publicada em 30.03.2007. Disponível em: http://www.fazenda.gov.br/orgaos/coaf/legislacao-e-normas/normas-coaf/resolucao-no-15-de-28-de-marco-de-2007-1. Acesso em 30.07.2019.


[15]Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI. Resolução nº 1.336/2014. Altera a Resolução COFECI nº 1.168/2010 em conformidade com a nova redação da Lei 9.613/98 em face da edição da Lei 12.683/12. Disponível em: http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2014/resolucao1336_2014.pdf. Acesso em 30.07.2019.


[16]Ministério da Economia. Relatório de Atividades COAF 2018. Última modificação 13 de maio de 2019. Disponível em: http://www.fazenda.gov.br/orgaos/coaf/publicacoes/relatorio-de-atividades-final-para-divulgacao.pdf/view. Acesso em 13.08.2019. p. 11.


[17]Relatório de Atividades COAF 2018. Op. Cit. p. 18.


[18]Ministério da Fazenda. Casos & Casos: I Coletânea de Casos Brasileiros de Lavagem de Dinheiro. Publicado em 2011. Disponível em: http://fazenda.gov.br/centrais-de-conteudos/publicacoes/casos-casos/arquivos/casosecasos_1edicao_agosto2013.pdf. Acesso em: 14.08.2019. p. 57


[19]KOSAK. Ana Paula. Técnicas mais utilizadas de lavagem de dinheiro: compra e venda de bens. Canal Ciências Criminais. Publicado em 21.01.2019. Disponível em: https://canalcienciascriminais.com.br/tecnicas-mais-utilizadas-compra-venda/. Acesso em 30.07.2019.


[20]DALLAGNOL, Deltan Martinazzo. Tipologias de lavagem. In: Carla Veríssimo de Carli (Org.). Lavagem de dinheiro: prevenção e controle penal – 2.ed. – Porto Alegre: Verbo Jurídico, 2013, p. 416.


[21]Transparency International. São Paulo: Does corruption live next door? Shell companies and the real estate sector in the largest city in the southern hemisphere. Publicado em 10 de Abril de 2017. Disponível em: https://www.transparency.org/whatwedo/publication/sao_paulo_does_corruption_live_next_door. Acesso em: 30.07.2019.


[22]DE SANCTIS. 2008. Op. Cit. p. 41.


[23]PITOMBO, Antônio Sergio A. de Moraes. Lavagem de dinheiro. A tipicidade do crime antecedente. Editora Revista dos Tribunais, 2003, p. 108-109.


[24]STJ. APn 458 SP 2001/0060030-7, Relator: Ministro Gilson Dipp. DJe 18.12.2009. JusBrasil, 2009. Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/8634056/acao-penal-apn-458-sp-2001-0060030-7-stj. Acesso em 30.07.2019.


[25]TRF4. Apelação Criminal Nº 5037385-06.2014.4.04.7000. Relator: CLAUDIA CRISTINA CRISTOFANI - 7ª Turma. Órgão Julgador: GAB. 71. Disponível em: https://www2.trf4.jus.br/trf4/controlador.php?acao=consulta_processual_resultado_pesquisa&txtPalavraGerada=YFBE&hdnRefId=1c46f60d58592797eead64175e326f57&selForma=NU&txtValor=50373850620144047000&chkMostrarBaixados=S&todasfases=&todosvalores=&todaspartes=&txtDataFase=&selOrigem=TRF&sistema=&codigoparte=&txtChave=&paginaSubmeteuPesquisa=letras. Acesso em 01.08.2019.


[26]TRF4. Ação Criminal 5010625-78.2018.4.04.7000. SÉTIMA TURMA, Relator para Acórdão LUIZ CARLOS CANALLI, juntado aos autos em 24/04/2019. Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/718521926/apelacao-criminal-acr-50106257820184047000pr5010625-7820184047000/inteiro-teor-718521973?ref=serp. Acesso em 01.08.2019.


[27]BARROS, Marco Antônio de. Lavagem de capitais e obrigações civis correlatas: com comentários, artigo por artigo, à Lei 9.613/1998. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004, p. 25.


[28]GIOVANINI, Wagner. Compliance: A excelência na prática. São Paulo: Wagner Giovanini, 2014, p. 20.


[29]BOTTINI, Pierpaolo Cruz. Prevenção à lavagem de dinheiro: novas perspectivas sob o prisma da lei e da jurisprudência. Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais, São Paulo, v. 18, n. 67, jan./mar. 2015, p. 163-195.


[30]BRASIL. Lei nº 12.846, de 1º de agosto de 2013. Dispõe sobre a responsabilização administrativa e civil de pessoas jurídicas pela prática de atos contra a administração pública, nacional ou estrangeira, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2013/lei/l12846.htm. Acesso em 13.08.2019.


[31]SILVEIRA, Renato de Mello Jorge; SAAD-DINIZ, Eduardo. Compliance, direito penal e lei anticorrupção. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 173.


[32]SAAVEDRA, Giovani Agostini. Compliance e prevenção à lavagem de dinheiro. Revista Apólice, São Paulo, n. 181, 2013. Disponível em: https://www.revistaapolice.com.br/2014/03/edicao-181/. Acesso em 13.08.2019, p. 19.

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