Existem vários fundamentos que podem ser utilizados para a propositura da ação de despejo. Entre eles, a Lei de Locação (Lei 8.245/91) prevê em seu art. 9º que: “A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”.
Como se nota, vencido aluguel ou algum dos demais encargos (fatura de luz, água, quota de condomínio...), surge ao locador a possibilidade de ingressar com a ação de despejo para reaver o imóvel. Ao contrário da crença de muitos (que imaginam ser necessário haver três meses não pagos), basta que um aluguel ou acessório esteja vencido e não pago para dar azo à ação despejo. Reunindo os requisitos mínimos necessários para o ingresso em juízo, o juiz irá mandar citar o locatário devedor para que quite o débito em até 15 dias, sob pena de ser declarada a rescisão do contrato locatício.
Neste caso, o art. 62 da Lei de Locação prevê em seu inciso II que “o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa”.
Ou seja, querendo o locatário não ter rescindido seu contrato de locação, a lei lhe garante essa oportunidade, desde que quite integralmente o débito (com o acréscimo dos aluguéis e encargos que vencerem no curso do processo, custas e honorários advocatícios) no prazo de 15 dias corridos, contados da citação.
Mas então o locatário pode evitar a rescisão do contrato de locação fazendo a quitação após ser citado na ação despejo? Sim, mas, como quase tudo na vida, esse benefício pode ser utilizado apenas uma vez a cada 24 meses (anteriores ao ajuizamento da Ação de Despejo), o que reforça a necessidade do locatário em manter-se em dia com suas obrigações contratuais e nos prazos entabulados com o locador (Parágrafo único do art. 62 da Lei 8.245/91), evitando conflitos ou ter o contrato de rescindido, com o consequente despejo.
Clayton Rodrigues, advogado sócio da Rodrigues & Pinho Advogados, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.