Importante desde já saber que em relação às medidas, a venda de imóveis pode ser tratada de duas formas, ou seja, “ad mensuram” e “ad corpus”. Na “ad mensuram” ou por medida, é aquela onde o preço é estipulado em razão do tamanho da área. É muito comum isso ocorrer quando apenas parte do imóvel é vendido, onde é destacada de uma área maior. Ex. De 100 hectares, se vende apenas 20 hectares, ou se negocia em mil reais o metro quadrado.... Note-se que foi negociado em razão do tamanho da área. Nesses casos, o caput art. 500 do Código Civil prevê que, se a área não corresponder, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Por outro lado, o parágrafo segundo, afirma que, se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. Portanto, sendo a venda do imóvel por medida certa, havendo diferença, para maior ou menor, deve haver o ajuste do valor, na mesma proporção. Mas não é qualquer diferença que fez nascer ao comprador o direito de reclamar, pois a lei permite uma tolerância em favor do vendedor, de até menos de 1/20 da área total enunciada. Ou seja, se vendeu 100 hectares, e se constate apenas 96 ha., não será possível reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço. Assim, em tais casos, presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. As partes têm o prazo decadencial de um ano para reclamarem em juízo a complementação da área faltante, ou a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço, contado a partir do registro do título, ou, então, a partir da imissão na posse se houver atraso por culpa do alienante. Contudo, nem sempre o mais importante na compra é a exata medida do imóvel, mas sim outros fatores ou atributo que interesse ao comprador, ou ainda, quando os limites e confrontações são conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição no título. Nesses casos, as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe imóvel. Ou seja, também não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Clayton Rodrigues
Sócio do escritório Rodrigues e Pinho Advogados Associados. Aluno Especial do Mestrado em Direito Negocial pela Universidade Estadual de Londrina - UEL. Participante do projeto de pesquisa Regulação econômica no Brasil e a Constituição Federal de 1988: controles do e sobre o Estado em face da administração pública gerencial. Pós-graduado em Direito Constitucional pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná - PUC-PR. Advogado membro da Comissão de Direito Imobiliário de Urbanístico da OAB Londrina. Conselheiro do CRECI Paraná.
E-mail: clayton@rodriguesepinho.adv.br
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