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  • Foto do escritorClayton Rodrigues

Segurança ao comprar imóvel


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Quem não quer ter seu imóvel próprio? Para que isso seja uma boa experiência, na hora de adquirir, deve-se tomar alguns cuidados.

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Vejamos alguns dos riscos mais comuns: vendedor tem dívidas não pagas? Não é o real ou o único proprietário? IPTU ou condomínio não quitados? Ações judiciais contra o(a) vendedor(a), zoneamento restritivo, terceiro na posse, ...

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Existem várias formas de se adquirir um imóvel, entre elas a compra, permuta, doação, herança ... Hoje vamos falar da compra com recursos próprios (sem financiamento).

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O primeiro passo é escolher o imóvel. Isso envolve não apenas o preço, que deve estar dentro de seu orçamento, mas também considerar outros aspectos, tais como tamanho, localização, vizinhança, finalidade (residencial / comercial ...).

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Escolhido o imóvel e combinado o valor entre vendedor e comprador, é necessário apresentar alguns documentos para que possa ser elaborado o título de aquisição. No exemplo, usaremos a escritura pública e o imóvel urbano (há outros títulos e outras espécies de imóveis).

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Para que o tabelião possa lavrar a escritura pública de compra e venda do imóvel urbano, será necessário apresentar no mínimo alguns documentos. Quais sejam:

a) Certidão Negativa de ônus do imóvel;

b) Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel;

c) Certidão negativa de tributos imobiliários;

d) Documentos pessoais do(s) vendedor(es): RG, CPF, Certidão de nascimento/Casamento e comprovante de endereço (se for casado ou conviver em união estável, o cônjuge/companheiro(a) também precisará apresentar os mesmos documentos).

e) Certidão Negativa junto à Receita Federal do Brasil;

f) Certidão Negativa junto à Receita Estadual (do local do imóvel e residência do(s) vendedor(es));

g) Certidão negativa de indisponibilidade de bens.

Estes são os documentos imprescindíveis. Se não for possível expedir a certidão negativa, será necessário analisar, de acordo com caso concreto, a possibilidade de utilizar a certidão positiva com efeitos de negativa. Mas sem estas certidões (negativa ou positiva com efeitos de negativa), em regra representará a impossibilidade de prosseguir com a aquisição ou, risco que deverá ser analisado com muito cuidado por alguém com profundo conhecimento. Obs. As certidões têm prazo de validade.

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Tem algum outro cuidado que eu possa tomar para ter ainda mais segurança? Sim, há.

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Um procedimento que pode ser adotado é a due diligence imobiliária, cujo objetivo principal é justamente minimizar os riscos que envolvem a compra e venda de imóveis, tornando-o mais seguro para as partes envolvidas, pois fará uma análise ainda mais profunda, tais como pesquisa junto à Justiça Federal, Estadual e do Trabalho, banco de dados de inadimplentes, data de aquisição em favor do ora vendedor, e se for recente, pesquisar e avaliar os dados os proprietários anteriores, declaração de quitação das cotas de condomínio, visita ao imóvel e verificação de quem está na posse, confirmar localização e zoneamento, entre outras informações.

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Depois de assinada a escritura, acaba aí? Não. É necessário que o comprador pague o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), o FUNREJUS e registre a escritura. Somente com o registro é que é feita a transferência da propriedade do imóvel. Obs. A escritura pode ser feita no tabelionato que as partes escolherem, mas o registro tem que ser feito no cartório onde está a matrícula do imóvel.

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Ficou alguma dúvida?

Se gostou, deixe seu comentário abaixo.

Abraço e bons negócios!

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Clayton Rodrigues

OAB-PR 43.236

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