Depende. Primeiro é necessário fazer uma breve distinção entre as espécies de benfeitorias. Têm-se que a benfeitoria é a obra executada no imóvel com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O Código Civil, no artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitorias, ou seja, as benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. De acordo com o texto legal (art. 96), são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (Ex. de decoração); são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem (Ex. a instalação de grades protetora nas janelas); são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (Ex. reparos de um telhado). A Lei 8.245/91, prevê: “Art. 35: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”. Logo, o texto legal deixa claro que as benfeitorias necessárias devem ser indenizadas e as úteis serão indenizadas se tiverem autorização do locador. Contudo, nem sempre será assim como descrito acima. Ocorre que locatário e locador podem combinar de outro modo no contrato, e, é muito comum que incluam a cláusula de renúncia. Ou seja, nesse caso, mesmo que locatário introduza alguma benfeitoria, ainda que necessária, não terá direito de ser indenizado, por força da cláusula contratual. A matéria está contida no Enunciado 335 da Súmula do STJ. Veja-se: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. Logo, se assim contratado, o locatário não terá direito a indenização pelas benfeitorias introduzidas no imóvel, ainda que necessárias.
Clayton Rodrigues
Sócio do escritório Rodrigues e Pinho Advogados Associados. Aluno Especial do Mestrado em Direito Negocial pela Universidade Estadual de Londrina - UEL. Participante do projeto de pesquisa Regulação econômica no Brasil e a Constituição Federal de 1988: controles do e sobre o Estado em face da administração pública gerencial. Pós-graduado em Direito Constitucional pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná - PUC-PR. Advogado membro da Comissão de Direito Imobiliário de Urbanístico da OAB Londrina. Conselheiro do CRECI Paraná.
E-mail: clayton@rodriguesepinho.adv.br
*Publicado em 04.12.2018 em https://www.folhadelondrina.com.br/colunistas/painel-imobiliario/benfeitorias-em-imovel-locado-quem-paga-a-conta--1020883.html?fbclid=IwAR2iFcyfZq3gYvKHFPTMAC98HZOC-cHh2CDcitpJBnlzO09e9camxD3tRek
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